中國長安汽車集團股份有限擬轉讓長安標致雪鐵龍汽車有限股權項目資產評估說明

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　　用。除法律法規(guī)規(guī)定外，材料的全部或部分內容不得提供給其他任何單位和個人，不

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　　龍汽車有限股權所涉及的長安標致雪鐵龍汽車有限(以下簡稱：CAPSA公

　　收賬款、預付賬款、其他應收款和存貨；非流動資產包括固定資產、在建工程、無形

　　付賬款、預收賬款、應付職工薪酬、應交稅費、其他應付款和其他流動負債；非流動

　　安永華明會計師事務所(特殊普通合伙)深圳分所審計后出具了標準無保留意見審計

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　　物資)、原材料、在庫周轉材料、產成品(庫存商品)、在產品(自制半成品)和發(fā)出

　　商品；固定資產包括房屋建筑物、構筑物、機器設、車輛、電子設。實物資產主

　　要分布在長安標致雪鐵龍汽車有限所在的廣東省深圳市寶安區(qū)觀瀾街道觀光路

　　成品(庫存商品)、在產品(自制半成品)和發(fā)出商品。原材料主要為企業(yè)庫存的生產

　　用輔助材料；在庫周轉材料為企業(yè)庫存尚未領用扳手、螺絲刀、鉆頭工具及零配件；

　　庫存商品為企業(yè)生產的汽車配件如擱腳板、后視鏡殼、尾燈罩等；自制半成品主要是

　　企業(yè)在生產車輛過程中形成的在庫產品；發(fā)出商品為銷售暫未收到發(fā)票的機油等。存

　　CAPSA現(xiàn)有房屋建筑物于2006年11月份、2007年12月陸續(xù)建成投產。納入建

　　筑物資產共13項，其中6項辦理了房產證，產權證號深房地字第5000544145號，主要包

　　括沖壓車間房、焊接車間房、涂裝車間房、總裝車間房、聯(lián)合動力站房(含水

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　　限出具的中發(fā)評報字[2011]01號資產評估的評估凈值及契稅入賬。

　　CAPSA現(xiàn)有構筑物于2006年7-11月份陸續(xù)建成投產。納入建筑物資產共78

　　項。主要包括區(qū)圍墻，區(qū)道路，區(qū)路燈，煙囪，門前場地，1號門衛(wèi)室，23m長

　　電動伸縮門、門頭，聯(lián)合動力站房生活水池，聯(lián)合動力站房生產，消防水池，各種苗

　　木等。管道溝槽主要有市政入戶給水部分管道、焊接鋼管、PE塑料給水管 熱容、pp-

　　Rsuliao給水管 熱容、PVC-U雙壁波紋管(含排水井)、陶瓦水泥管(含檢查井)、區(qū)

　　南、北電纜溝區(qū)球墨鑄鐵給水管、9孔格柵管、手札口圈及鐵蓋(重型)不含防盜手

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　　CAPSA主要的設類資產是生產用的機械壓力機、焊接機器人、涂裝機器人、各

　　種加注機、噴淋洗滌設、輸送系統(tǒng)和各類輔助設等，行政辦公用車輛，行政辦公

　　委估的機器設：共計379項，594臺(套)，是進口的焊接機器人、涂裝機器人

　　等，國產的機械壓力機、各種加注機、噴淋洗滌設、輸送系統(tǒng)和各類輔助設等。

　　委估的電子設：共計1224項，1224臺(套)，是行政辦公用的電子設和辦公家

　　主要為CAPSA新建的SZ2生產系統(tǒng)。新建沖焊總聯(lián)合房、涂裝車間等生產

　　房、新增生產工藝設、沖壓模具、工器具，新建發(fā)動機聯(lián)合房，新建聯(lián)合動力站

　　房、污水處理站、油化庫等公用設施、設，新建發(fā)動機聯(lián)合房、設以及綜合服

　　務樓、餐廳等辦公生活設施、區(qū)工程、試車跑道等。在建工程于2011年11月開始建

　　企業(yè)申報的無形資產—土地使用權共3項，面積合計為1,366,090.79，原始入賬價

　　取得了國有土地使用權證， 1宗土地使用權已取得出讓合同，土地使用權證正在辦理

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　　序號 土地權證編號 宗地名稱 土地位置 取得日期 土地用途 用地性質 開發(fā)程度 面積(m2)

　　本次被評估企業(yè)申報的其他無形資產為主要為計算機軟件、甲骨文ERP許可證費用

　　31,150,847.21 元，具體詳見無形資產其他無形資產評估明細表。

　　劃，項目組分為房屋建筑物小組、機器設小組、財務小組及綜合小組共四個小組分

　　自2012年10月15日起，評估組對申報委估的資產進行了核實和現(xiàn)場勘察，現(xiàn)將情

　　先期評估人員指導企業(yè)相關的財務與資產管理人員按照評估機構提供的“資產評估

　　申報明細表”“收益法評估申報表”填寫要求、資料清單，細致準確地登記填報，對被評

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　　表和收益法評估申報表，并向企業(yè)財務人員了解財務核算方法、向生產人員了解產品

　　生產流程、向規(guī)劃投資部門了解企業(yè)未來的發(fā)展規(guī)劃情況、向物資采購部門了解主要

　　調查核實，以做到評估范圍內資產的產權清晰。對重大資產，評估人員通過核實資產

　　品)、在產品(自制半成品)和發(fā)出商品。對存貨的核實，根據企業(yè)特點首先了解企業(yè)

　　對存貨的管理制度和管理流程、內控制度以及執(zhí)行情況。對企業(yè)賬務進行核查，查閱

　　企業(yè)在自查時的盤點記錄。對存貨進行了抽查盤點。在核實盤點時我們主要核對存貨

　　數量、品質，根據企業(yè)提供的基準日至盤點日之間的入庫、銷售等存貨出入記錄倒推

　　至基準日的存貨數量。對于存貨，主要審核其記賬的準確性、完整性和一致性，了解

　　存貨記賬的會計原則、歷史核實盤點和賬務處理情況，以及存貨管理情況，并確定存

　　估明細表，對以下內容進行勘察：核對房屋的地址、坐落部位、地段、層次和產權邊

　　界；核對房屋的結構、類型、式樣、層高、朝向、建筑面積；查勘房屋的裝修、設施

　　及其使用狀況；確定房屋的成新率、完好程度和貶值情況。查閱主要房屋建筑物的預

　　(決)算書及施工圖紙等，填寫房屋現(xiàn)場勘察記錄表；查閱所有房屋所有權證，主要

　　核對房屋所有權證中所載“所有權人”、“建筑面積”、“結構”及“示意圖”，檢查是否與評

　　號、確認有無此設，同時按機器上的銘牌核查設名稱、型號、規(guī)格、制造家、

　　制造年月。產權核查，對一些價值較高的貴重設和對產權發(fā)生疑問的設進行深

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　　入調查，主要通過查閱出資協(xié)議、驗資報告及資產移交單等為依據；通過詢問的方

　　式，了解產權權屬，并要求委托方和相關當事人出具了“說明”和“承諾函”。調查了解

　　并采用抽查的方式與行駛證原件和原始購臵發(fā)票進行核對。然后向車輛管理人員了解

　　車輛的已行駛里程數、使用和維護保養(yǎng)情況，并對全部車輛進行現(xiàn)場勘察。在對車輛

　　內容并進行現(xiàn)乘實工作，初步確定完工程度；其次核實總賬、明細賬，查閱相關記

　　賬憑證，收集與該項工程建設相關的資料并與企業(yè)相關人員就在建工程項目進行分

　　然后到實地勘察土地狀況，并調查核實地塊位臵、四至、地塊形狀、周邊環(huán)境等情

　　(1)非實物性流動資產的核實：評估人員主要通過核對企業(yè)財務總賬、各科目明細

　　賬、會計憑證、銀行對賬單、余額調節(jié)表、相關業(yè)務合同、發(fā)詢證函、審計師的審計

　　報告及部分調整分錄以及向企業(yè)業(yè)務人員進行訪談等資料和程序對非實物性流動資產

　　(2)負債的審核：主要調查負債的業(yè)務內容、形成過程、發(fā)生時間、相關業(yè)務合

　　同、相關稅金的納稅申報材料、相關費用的計提依據及標準、查閱該與債務人的

　　余額對賬單、審計師的審計報告及審計調整分錄、款項的支付結算情況以及向企業(yè)業(yè)

　　務人員進行訪談等資料和程序。并重點向財務或相關當事人了解申報評估的應付款項

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　　首先評估人員根據CAPSA所屬行業(yè)的情況設計了歷史數據及預測表。評估人

　　員根據企業(yè)提供的預測表及相關的資料，以了解各單位申報數據的準確性、總收入變

　　化趨勢、收入構成的變化情況、主要產品的市場以及產品價格的變化趨勢和引起價格

　　品直接材料、直接人工構成情況、材料定額消耗和人工定額消耗的變化情況、主要產

　　要內容：企業(yè)是否是納稅主體，生產經營的產品適用的稅種和稅率，是否享受國家相

　　關的稅收優(yōu)惠政策以及企業(yè)歷年實際交納的主營業(yè)務稅金及附加與主營業(yè)務收入或產

　　表、財務費用歷史數據及預測表及企業(yè)提供的歷年的損益表進行核實了解。主要了解

　　企業(yè)各項期間費用劃分的原則、固定性費用發(fā)生的規(guī)律、依據和文件、變動性費用發(fā)

　　業(yè)務情況，重點關注了所發(fā)生的業(yè)務或內容是否在企業(yè)未來經營中會經常發(fā)生以及發(fā)

　　1.企業(yè)存貨中-在途物資和發(fā)出商品由于不在本，因此無法進行實地盤點。

　　2.CAPSA部分辦公設和車輛在經營部，評估人員受地區(qū)所限，未對

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　　該部分資產進行實地盤點，僅通過實施替代程序，通過購臵合同、購臵發(fā)票、設照

　　了解。評估基準日企業(yè)的資產負債表、利潤表和現(xiàn)金流量表及會計報表附注經過安永

　　華明會計師事務所(特殊普通合伙)深圳分所審計后出具了標準無保留意見的審計報

　　告，核實結果與產權持有者所申報的資料一致，實物資產管理維護良好，可正常使

　　A933-0738號宗地，已于2012年7月12日與深圳市規(guī)劃和國土資源委員保安管理據

　　簽訂了土地使用權出讓合同，土地面積為70000.22平方米，宗地使用年限為20年，自

　　2012年7月12日至2032年7月11日。土地使用權出讓的總地價款為2200萬元。CASPA公

　　CASPA購臵的二手雪鐵龍C6，原牌照為京A5036，尚未辦理過戶手續(xù)。

　　有設以及其他資產作價13.83億元出資，CAPSA按照中發(fā)國際資產評估有限

　　出具的中發(fā)評報字[2011]01號資產評估的評估凈值，加上交易契稅作為資產的賬面

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　　和資產評估申報明細表示范格式，按照資產評估規(guī)范的要求，指導企業(yè)填寫流動資產

　　1.核對賬目：根據企業(yè)申報的流動資產評估明細表及各項資料，首先與企業(yè)的資

　　產負債表核對，相應科目使之相符。然后與財務倉庫臺賬核對，凡有重復申報、遺漏

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　　2.現(xiàn)場查點：評估人員、企業(yè)實物管理、財務等部門的有關人員，對評估基準日

　　的各項實物流動資產進行了現(xiàn)場盤點。現(xiàn)金為全額盤點，存貨的抽查比例為總金額的

　　2.遵照國有資產評估管理辦法和資產評估準則的相關規(guī)定，采用重臵成本法，確

　　(1)庫存現(xiàn)金賬面值 10,176.30 元，為存放在企業(yè)財務部門的人民幣。評估人員

　　在出納員的陪同下對庫存現(xiàn)金進行了監(jiān)盤，并采取盤點倒推方法驗證基準日現(xiàn)金

　　(2)銀行存款賬面值690,996,556.44元，主要為該在交通銀行深圳分行寶安

　　支行、農業(yè)銀行深圳布吉支行等銀行開設的銀行存款賬戶。評估人員對銀行存款賬面

　　值同銀行對賬單、未達賬項的雙向調節(jié)表進行了核對，全部存款平衡相符，未發(fā)現(xiàn)影

　　響凈資產的事宜。同時評估人員向銀行進行了詢證，函證結果與對賬單記錄相符。對

　　(3)其他貨幣資金賬面值 27,120,431.63 元，主要為信用證保證金存款。評估人

　　員查閱了相關資料和憑證，其他貨幣資金真實存在。對于外幣保證金存款，根據外幣

　　系企業(yè)應收標致雪鐵龍(中國)汽車貿易有限PCAT服務費。評估人員通過查閱賬

　　簿，在進行經濟內容和賬齡分析的基礎上，對應收賬款項進行了函證，并了解其發(fā)生

　　時間、欠款形成原因及單位清欠情況、欠債人資金、信用、經營管理狀況，對各項應

　　收款收回的可能性進行判斷。經分析，為關聯(lián)方往來等，有充分理由相信全部能收

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　　預付賬款賬面值為10,192,097.68元，核算的內容為企業(yè)預付車展媒體邀請費、廣

　　告宣傳費及車展運營服務費等。評估人員查閱并收集了相關材料采購合同或供貨協(xié)

　　議，了解了評估基準日至評估現(xiàn)場作業(yè)日期間已接受的服務和收到的貨物情況。預付

　　賬款多數為近一年發(fā)生，客戶信譽較好均能收回相應的資產或獲得相應的權利的項

　　38,448,852.87元，核算的內容為應收的海關進口設保證金、職工臨時借款、用金、

　　辦公室租賃押金等。評估人員通過查閱賬簿，在進行經濟內容和賬齡分析的基礎上，

　　對大額款項進行了函證，并了解其發(fā)生時間、欠款形成原因及單位清欠情況、欠債人

　　資金、信用、經營管理狀況，具體分析后對各項應收款收回的可能性進行判斷。經分

　　析，其他應收款發(fā)生時間較短、而且主要為海關進口設保證金及辦公室租賃押金，

　　有充分理由相信能夠收回，故評估風險損失為0%。應收賬款評估值按賬面值確認。

　　存貨包括材料采購(在途物資)、原材料、在庫周轉材料、產成品(庫存商品)、

　　在產品(自制半成品)和發(fā)出商品。評估人員在財務部門和倉庫保管部門的陪同

　　下，對的存貨進行了抽查盤點。該財務部門和倉庫部門賬務相對健全，監(jiān)控

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　　價格低于成本等原因，使存貨成本不可回收的部分。每年半年結束或年度終了時，按

　　材料采購賬面值為 2,798,432.97元，系企業(yè)已采購但尚未驗收入庫的材料。評估人

　　員核查了采購材料的供貨合同及采購清單，證實賬面價值構成準確，成本結轉合理，

　　原材料賬面值5,413,391.52元，為企業(yè)庫存的組裝汽車用的品件及零件等。其

　　進行了核實；原材料為近期購入，周轉較快，隨用隨購買，其賬面價格與市場價基本

　　在庫周轉材料賬面價值為4,728,874.54元。主要是企業(yè)為滿足生產經營需要而準

　　的扳手、螺絲刀、鉆頭等工具及零配件，部分為中國長安汽車集團股份有限投資

　　轉入，其余為企業(yè)近期購入。對于投資轉入部分，評估人員查詢了材料的市場價，根

　　據材料已使用年限和剩余使用年限來確定成新率，通過重臵成本法確定評估值；對于

　　企業(yè)近期購入的在庫周轉材料，評估人員查閱并取得了企業(yè)近期購買該材料的財務憑

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　　長安汽車集團股份有限投資轉入的材料非近期購入，使用時間較長，發(fā)生實體性

　　產成品賬面價值為1,720,109.88 元，主要是為生產汽車而購入的汽車配件如擱腳

　　板、后視鏡殼、尾燈罩等。企業(yè)在產成品核算，實際是原材料，近期購入。在核實的

　　基礎上，評估人員查閱并取得了企業(yè)近期購買該產品的財務憑證，按核實后的賬面值

　　在產品(自制半成品)賬面價值為 687.82 元，主要是企業(yè)在生產車輛過程中形成

　　的在庫產品。自制半成品主要是本用于車輛的生產和組裝，系企業(yè)正在制造尚未

　　完工的在產品。在核實的基礎上，經分析調研發(fā)現(xiàn)，在產品生產周期較短，成本升降

　　發(fā)出商品為銷售的分期收款產品，賬面價值為 13,360.09元。經分析調研發(fā)現(xiàn)，由

　　于企業(yè)成立時間較短，主營產品還沒有開始銷售，近2年的財務報表數據不能真實反映

　　企業(yè)產品的經營信息，難以以售價為基礎確定評估值。故本次按核實后的賬面值確定

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　　長安標致雪鐵龍汽車有限的房屋建筑物位于深圳市市寶安區(qū)觀瀾鎮(zhèn)，自2006

　　年11月建成投產，利用率較高。沖壓車間房、焊接車間房、涂裝車間房、總裝

　　構筑物主要包括區(qū)圍墻，區(qū)道路，區(qū)路燈，煙囪，門前場地，1號門衛(wèi)室，

　　23m長電動伸縮門、門頭，聯(lián)合動力站房生活水池，聯(lián)合動力站房生產，消防水池，各

　　管道溝槽主要有市政入戶給水部分管道、焊接鋼管、PE塑料給水管 熱容、pp-

　　Rsuliao給水管 熱容、PVC-U雙壁波紋管(含排水井)、陶瓦水泥管(含檢查井)、區(qū)

　　南、北電纜溝區(qū)球墨鑄鐵給水管、9孔格柵管、手札口圈及鐵蓋(重型)不含防盜手

　　鋼結構的基礎為鋼柱基礎為鋼筋砼獨立基礎，埋深1.5米，獨立柱基間由砼條形基

　　礎連接；鋼柱、鋼梁、鋼支撐系統(tǒng)、屋面鋼網架；柱距6米、南北向3x30連跨，跨

　　度30米。標高0.9m以下外墻墻體材料為240厚實心蒸壓灰砂磚，M5混合砂漿砌筑，面

　　磚外墻面，水泥砂漿涂料內墻面。標高0.9m以上外墻為現(xiàn)場復合雙層壓型鋼板保溫墻

　　體。車間內墻體采用壓型鋼板墻體，底部150mm高200寬C25混凝土。部分有天車。聯(lián)

　　370mm，內墻厚240mm，墻內設有構造柱。樓板、屋面板一般為圓孔板，屋面有保溫

　　層、防水材料防水層。區(qū)內的磚混結構多見于房的附房、居住建筑及其他非工業(yè)

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　　非工業(yè)建筑大多數抹灰及仿瓷涂料。外墻為水泥砂條粉刷涂料。門窗大部分為塑鋼

　　門，房大部分為鋼木大門，地面為砼或水泥砂漿面層。區(qū)辦公樓及公共建筑樓地

　　工程包括道路、圍墻、鐵路、給排水、電力、通訊等。工藝生產配套的構筑物包括管

　　道支架等。上述構筑物及輔助建筑絕大多數為砼或鋼筋砼結構，也有一些簡易鋼架結

　　呈狹長形：東西長，南北窄。其東西向直線距離，地勢東南高，西北低，多為低丘陵

　　地，間以平緩的臺地，西部沿海一帶是濱海平原。主要河流深圳河全長35公里。以平

　　原和臺地地形為主，約占總面積的78%。北面和東北面多為山地和丘陵，重巒迭翠，

　　有豐富的森林資源。東部和西部沿海地帶有豐富的海產資源。另有少量臺地分布于各

　　根據區(qū)的地震烈度測試，該地區(qū)的地震基本烈度小于6度。地下水位于2.5m，地

　　7.房屋建筑物所占用地面積64,473.09；土地證號為深房地字第5000544145號。

　　核對，并核對各房屋建(構)筑物的名稱、坐落地點、結構、建筑面積、使用狀況等；查

　　看有關建(構)筑物的工程圖紙、竣工結算資料等；同時根據該的實際情況，填寫

　　查，對房屋建(構)筑物的結構型式、層高、檐高、跨度、構件材質、內外裝修、使用維

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　　修、施工質量、水暖電安裝使用的情況及完好程度進行了較詳細的記錄，查閱了主要

　　建(構)筑物圖紙及相關資料，向房屋建筑物管理維護人員及使用部門了解房屋建筑物的

　　在實施了上述調查和實地勘察的基礎上，根據委估房屋建(構)筑物的具體情況，采

　　量，以現(xiàn)行定額標準、建設規(guī)費、貸款利率計算出建筑物的重臵全價，并按建筑物的

　　使用年限和對建筑物現(xiàn)場勘察的情況綜合確定成新率，進而計算建筑物評估凈值。

　　計取前期及其他費用，按合理建設期同期的貸款利率等計算出建筑物的重臵全價，并

　　按建筑物的使用年限和對建筑物現(xiàn)場勘察的情況綜合確定成新率，進而計算出建筑物

　　安裝工程造價，即評估人員根據資產占有單位提供的圖紙和現(xiàn)場勘察的實際情況測算

　　工程量，根據有關定額和評估基準日適用的價格文件，測算出該工程的建筑安裝工程

　　距、跨度、裝修標準、水電設施等工程造價的差異進行修正后得出委估建筑的建安造

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　　算出定額直接費，再用評估基準日取費費率及材料價格進行取費計算得出各分項工程

　　設工程而投入的除建筑造價外的其它費用兩個部分。包括的內容及取費標準見下表：

　　的利率按基準日中國人民銀行規(guī)定標準計算，工期按建設正常情況周期計算，并按均

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　　長安標致雪鐵龍委托評估的房屋建筑物類資產賬面原值236,938,016.40元，賬

　　見：“固定資產評估匯總表”、“房屋建筑物評估明細表”、“構筑物評估明細表”和“管道

　　人工、材料費用上漲是導致評估增值的主要原因。部分房屋構筑物已拆除，評估值為

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　　零，是評估減值的主要原因；房屋建筑物類評估凈值增值主要原因是會計的折舊年限

　　委估房屋建筑物位于位于深圳市寶安區(qū)觀瀾鎮(zhèn)，于2006年11月建成。委估房產為

　　工業(yè)房，作為沖壓車間房使用。從2006年11月建成后，進過短暫的生產，一直閑

　　臵。目前產權持有者正在籌對其進行改擴建，尚未實施。該建筑物結構形式為鋼結

　　構，建筑面積8165.64 平方米。設計文件顯示委估房主體結構合理使用年限為50年。

　　建筑物抗震設防烈度為7度。車間坐落場地常年地下水位-4.00m，防水等級二級。

　　室內設計標高±0.000相應的標高為55.15。室內外高差150mm。

　　該建筑物東西外墻軸線m、南北外墻軸線%。鋼柱基礎為鋼筋砼獨立基礎，埋深1.5米，獨

　　立柱基間由砼條形基礎連接；鋼柱、鋼梁、鋼支撐系統(tǒng)、屋面鋼網架；柱距6米、南北

　　標高0.9m以下外墻墻體材料為240厚實心蒸壓灰砂磚，M5混合砂漿砌筑，面磚外墻

　　面，水泥砂漿涂料內墻面。標高0.9m以上外墻為現(xiàn)場復合雙層壓型鋼板保溫墻體。車

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　　車間屋面采用現(xiàn)場復合壓型鋼板保溫屋面(鋼結構屋面)，屋面采用壓型鋼板自防

　　水，防水等級級。屋面設臵采光排煙、通風天窗，電動開啟；車間分散設臵啟動按

　　鈕。局部屋面采用板型匹配的雙層FRP采光板(透光率70%左右，阻燃型)。外墻窗采

　　用90系列鋁合金推拉窗(6厚平板玻璃)，車間物流大門采用彩色壓型鋼板卷簾門。

　　鐵封底漆一遍、超薄型防火涂料。根據設計顯示：預埋金屬構件均刷防銹紅丹二道，

　　通信設、動力設、配電柜、控制箱、母線、橋架、配管配線、電纜線槽、防雷接

　　地、工藝地溝及蓋板、給排水設施、消防水電、通風空調等安裝工程設與設施。

　　但產權持有者一直在對該車間及其內部設進行定期維護，主要設一直處于供電狀

　　態(tài)。經現(xiàn)場勘察：該建筑物使用狀況較好，基礎無不均勻沉降，承重結構穩(wěn)定；室內

　　地面完好整潔；屋面保溫防水完好無滲漏；內、外墻完好。車間內的沖壓設、各型

　　程中建筑安裝工程總造價還包含有設基礎部分。委估房屋于2006年11月建成，至評

　　估基準日已有約6年歷史，期間歷經產權變更，工程建設前期、建設期間及竣工等資料

　　不齊，本次評估中建筑物建安工程造價采用單方造價指標法確定其建筑安裝工程造

　　相似的原則，選取類似工程典型案例確定單方工、機、料造價指標，該單方造價指標

　　的確定主要參考了指標近似區(qū)(廣東省)結構類型、使用功能、分布地域相似相近房

　　屋建筑物的單位造價水平和指標、以及評估師掌握的價格信息資料及估值經驗。評估

　　師根據建筑物的個性和現(xiàn)場勘察的情況，進行合理的指標修正和價格增減，終確定出接近

　　(GB50500-2003)，《廣東省建筑工程計價辦法》(2006)，《廣東省裝飾工程計價辦法》

　　(2006)，按2006年廣東省人工、材料、機械臺班參考價格進行分析。利潤按35%計

　　算。評估人員經過分析和估算，采用“深圳市2012年9月信息價”和《廣東省土建裝飾綜

　　合定額》(2006)的預算價格水平，對以下類似工程的經濟指標進行了修正，將其人工

　　調整計算建安工程造價，用現(xiàn)行費率取費計算工程建安造價。根據地方相關行政事業(yè)

　　性收費規(guī)定，確定前期費用和其他費用。依據基準日貸款利率和該類別建筑物的正常

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　　措施費修正小計 措施費換出小計 1,582.28 措施費換入小計 1,746.00

　　由上表得到類似工程于2006年價格水平的人工費為9,041.84元/100、材料費為

　　83,789.94元/100；2006年水平的利潤率為35%，則以人工費為計算基礎的2006年水平

　　土工程模板及支架”費用和“腳手架”費用2012年價格水平的調整，仍以上述指標為根據

　　進行修正；屬于通用措施項目的“安全防護、文明施工措施費”和“措施其他項目費”則

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　　車間近似房的造價構成進行了分析，其安裝工程造價占建筑裝飾工程造價的比例為

　　42.25%，根據委估車間內布臵的沖壓工藝所需的各型設、設基儲電氣及通信設

　　、動力設、配電柜、控制箱、母線、橋架、配管配線、電纜線槽、防雷接地、工

　　藝地溝及蓋板、給排水設施、消防水電、通風空調等設與設施的實際情況，委估車

　　前期費用及其他費用＝建筑安裝工程總造價×計算費率+建筑面積×按面積取費項目

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　　委估沖壓車間所屬的汽車產業(yè)園從立項到投產的合理建設期為 3 年，資金均勻投

　　該沖壓車間于 2006 年 11 月 17 日竣工，至評估基準日已使用 5.87 年，委估建筑物

　　為生產用鋼結構，設計圖紙顯示其合理使用年限為 50 年；從評估基準日算起該車間剩

　　余使用年限為 44.13 年。該車間對應土地的使用權證號為“深房地字第 5000544145 號”

　　日止；從評估基準日算起該宗土地剩余使用年限為 48.03 年。本項目評估基準日為

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　　地面完好整潔；屋面保溫防水完好無滲漏；內、外墻完好。車間內的沖壓設、各型

　　電氣及通信設、動力設、通風空調、給排水、消防等設施維護良好。具體勘查情

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　　道，全長 3,371 米，寬 9 米，總面積為 30339 平方米，目前排水流暢，路面平整。

　　委估區(qū)道路于 2006 年 7 月建成，至評估基準日已有約 6 年歷史，期間歷經產權

　　變更，工程建設前期、建設期間及竣工等資料不齊，本次評估中建筑物建安工程造

　　委估區(qū)道路所屬的汽車產業(yè)園從立項到投產的合理建設期為 3 年，資金均勻投

　　區(qū)道路于 2006 年 7 月建成投入使用，已使用 6.23 年，區(qū)道路經濟耐用年限為

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　　本次設類資產的評估范圍為CAPSA申報的汽車生產設、檢測維修設及

　　納入本次評估范圍內的CAPSA設類資產賬面原值合計182,983,980.29元，賬

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　　CAPSA主要的設類資產是生產用的機械壓力機、焊接機器人、涂裝機器

　　人、各種加注機、噴淋洗滌設、輸送系統(tǒng)和各類輔助設等，行政辦公用車輛，行

　　委估的機器設：共計379項，594臺(套)，是進口的焊接機器人、涂裝機器人

　　等，國產的機械壓力機、各種加注機、噴淋洗滌設、輸送系統(tǒng)和各類輔助設等。

　　委估的電子設：共計1224項，1224臺(套)，是行政辦公用的電子設和辦公家

　　機器設全部由原產權持有者購臵于2004至2006年間，2006年進行了約半年的短

　　暫生產，之后即停止使用，處于閑臵狀態(tài)，至評估基準日未進行過生產。產權持有單

　　位對其中大型設和關鍵設日常進行通電微動維護，其他設不定期進行維護保

　　養(yǎng)，設總體狀況一般，外表未見到明顯破損、銹蝕、損壞。根據企業(yè)技術人員介

　　紹，2011年3月國外投資方接收該部分設時對設進行了全面的檢查測試，結論是閑

　　委估的機器設油庫油位檢測系統(tǒng)(設編號：934)，原來安裝在油庫，現(xiàn)在

　　油庫已拆除，油庫油位檢測系統(tǒng)也隨同油庫拆除處臵，未進行賬務處理，目前已無實

　　運輸費和保險等費用，車輛等運輸設包括買價、購臵稅和牌照費等費用；電子設

　　投入的設，以2011年3月31日為基準日評估凈值入賬。具體明細見《資產基礎法

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　　評估人員于2012年10月22日～2012年10月25日對申報評估的機器設類資產進行

　　1) 為保證評估結果的準確性，根據企業(yè)設資產的構成特點及資產評估明細表的

　　內容，評估人員向企業(yè)有關管理部門及使用部門發(fā)放了設狀況調查表等資料，并指

　　2)針對資產評估明細表中不同的設資產性質及特點，采取不同的核實方法進行

　　現(xiàn)場勘察。做到不重不漏，并對設的實際運行狀況進行認線)現(xiàn)場清點設，評估人員針對資產評估明細表中不同的資產性質及特點，采取

　　不同的核實方法進行現(xiàn)場勘察，原則為覆蓋各類、典型勘查。查閱了主要設的運行

　　日志、大修理、技改、使用說明書等技術資料和文件，并通過與設管理人員和操作

　　人員的廣泛交流，了解設的購臵日期、產地、賬面原值各項費用的構成情況。查閱

　　設的運行和故障記錄，填寫設現(xiàn)場勘察記錄等。通過這些步驟，以充分了解設

　　2)我們通過查閱主要加工設的訂貨合同、發(fā)票，查詢《2012年機電產品報價目

　　錄》中設價格并向設家及商家電話咨詢了目前同型設的市場售價，在考慮該

　　設的運輸費(含國內運輸費)、安裝費和主設基礎費等內容基礎上確定重臵全價。

　　1)經過以上評定估算，結合設的購臵、啟用日期至評估基準日的物價、其他費

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　　用、利率、稅率的變化情況，綜合分析評估結果的可靠性，增值率的合理性，以及可

　　能存在的影響評估結果準確性的因素進行了復查，進而對評估結果作必要的調整。

　　點、收集資料情況及本次評估所對應的經濟行為，主要采用重臵成本法進行評估。

　　主要通過向生產家或貿易詢價、參照《2012機電產品報價手冊》等價格資

　　料，以及參考近期同類設的合同價格確定；對少數未能查詢到購臵價的設，采用

　　根據設生產銷售企業(yè)與各設使用單位的運距、設體積大小(能否集裝箱、散

　　根據設安裝的復雜程度和技術要求高低，分別對不同專業(yè)性質的生產設按不同行

　　業(yè)規(guī)定的取費標準確定，或評估人員調查了解企業(yè)設實際安裝調試費用綜合確定。

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　　查了解企業(yè)設實際設基礎費用水平確定。若設基礎費已經含在土建工程中則在

　　3 工程監(jiān)理費 國家發(fā)展改革委、建設部發(fā)改價格［2007］670號 0.50%

　　的投產運行制約，所以將其購臵到運行的周期比照企業(yè)整體工程建設周期計算其建設

　　費等必要費用確定重臵全價；如該類設國內無可替代設，則通過核實近期設合

　　同價、向進口設代理商詢價以及與機加工設方面專家討論的基礎上綜合確定重臵

　　重臵全價=CIF價(按基準日匯率換算)+關稅+外貿代理費+銀行手續(xù)費+商檢費+國

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　　3)對于已超期服役，市場上確實已無該型號產品的設，采用近似設對比法確

　　5)車輛重臵全價的確定：車輛購臵價選取當地汽車交易市場評估基準日的市

　　場報價及成交價格資料并考慮車輛購臵附加稅及牌照費用等予以確定。具體公式為：

　　車輛重臵全價=購臵價+[購臵價/(1+17%)]×車輛購臵附加稅率+牌照等費用

　　設的運行狀況、主要技術指標等資料，以及向有關工程技術人員、操作維護人員查

　　詢該設的技術狀況、大修次數、維修保養(yǎng)的情況，并考慮有關各類設的實際使用

　　年限的規(guī)定，以及該設的已使用年限等因素，合理確定設的綜合成新率。此次評

　　慮停用對機器設的影響，針對不同設具體分為三種情況：一、閑臵減少設磨

　　定理論成新率。并結合現(xiàn)場勘察車輛的外觀、結構是否有損壞，主發(fā)動機是否正常，

　　電路是否通暢，制動性能是否可靠，是否達到尾氣排放標準等勘察情況，確定勘察成

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　　力機可廣泛應用于切斷、沖孔、落料、彎曲、鉚合和成形等工藝。通過對金屬坯件施

　　加強大的壓力使金屬發(fā)生塑性變形和斷裂來加工成零件。機械壓力機工作時由電動機

　　通過三角皮帶驅動大皮帶輪(通常兼作飛輪)，經過齒輪副和離合器帶動曲柄滑塊機

　　構，使滑塊和凸模直線下行。機械壓力機在鍛壓工作完成后滑塊程上行，離合器自動

　　正、淺拉伸等各種冷沖壓工藝，是汽車、拖拉機、輕工、電器及國防等行業(yè)的工作母

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